上周末，期待已久的限競房(限制售價、競爭土地價格)終于正式入市。位于大興區的瀛海府和位于房山區的金樾和著成為了最先開盤的限競房項目。
上周末，期待已久的限競房(限制售價、競爭土地價格)終于正式入市。位于大興區的瀛海府和位于房山區的金樾和著成為了最先開盤的限競房項目。不出意外，這兩個項目都獲得了極大的關注，尤其是大興區的瀛海府，由于比照周邊二手房有一定的價格優勢，僅用了2個小時，選房就已經完成，開發商對外聲稱首期售罄。
然而，就在一片回暖聲中，市住建委突然對這兩個限競房項目展開了突擊檢查，兩個項目都因為公示信息不完全、搖號受質疑等原因，被責令整改并立案調查。這無疑給還沒有熱起來的限競房澆了一盆冷水。業內人士認為，限競房其實并非想象中的會有很多人搶著買，相反，由于限競房自身價格和區位的不平衡，加上監管部門明顯加碼的嚴格要求，恐怕很難催熱北京的新房市場。而大量限競房的入市還給房企帶來了去化壓力，預計北京新房市場也將迎來巨大壓力。
限競房入市進“快車道”
在限競房正式放開閘門后，很多購房人都在等待這些限價新房的入市，隨之出現的新房成交回暖也成為了大概率事件。
也確實如預想中一樣，限競房閘門剛一放開，瀛錦苑、舒朗苑和金樾和著三個限競房項目就相繼獲得預售證。就在近日，位于大興區舊宮鎮的“林悅和苑”也獲得預售許可證。該項目也將作為商品住房，由開發商面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售，并將在近期開盤入市。
北京住建委官網顯示，“林悅和苑”也稱為“保利首開熙悅林語”，為北京市大興區舊宮鎮DX07-0201-0006、0007地塊R2二類居住用地，于2017年4月13日拿地。建設用地面積66379.53平方米，建筑控制規模146035平方米，企業自持商品住房面積為該宗地居住用途建筑面積的70%。根據土地出讓文件，該項目商品住房銷售均價不超過52315元/平方米，且最高銷售單價不得超過54931元/平方米。
據北京青年報記者了解，該限競房與大多數同類產品主打小戶型不同，首期推出的是138平方米的3室2廳戶型。共60套，銷售均價52315元/平方米。排號前需交30萬認籌金，2021年交房。同樣，該項目也因為高性價比備受關注，周邊在售的非限價項目，如首開住總熙悅安郡、中國鐵建花語金郡、中鐵華僑城·和園等均價分別為79155元/平方米、73000元/平方米和67000元/平方米。
除此之外，北京青年報記者獲悉，位于密云區檀營鄉的“京投發展錦悅府”限競房項目、碧桂園瑯輝以及北京城建·上河灣等多個限競房項目都在取證準備中。其中，碧桂園瑯輝項目為目前整個北京單價最低的限競房項目，均價21144元/平方米;北京城建·上河灣目前暫未推出房源，均價約在27000元/平方米左右。
業內專家分析指出，上月北京市限房價項目銷售管理辦法正式發布實施后，限房價項目的入市也明顯走上“快車道”，很多項目都在爭取早日開盤，鎖定購房人。
限競房并非都好賣
限競房大量入市，是否意味著撿漏機會來了呢?
確實有一些限競房項目區位和價格都比較有優勢，但需要看到的是，仍有大量限競房面臨著嚴重的去化壓力。
以房山良鄉兩項目金樾和著和旭輝城為例，預售均價限定為38994元/平方米，最高不得超過40944元/平方米，且執行“9070”政策。
除此之外，良鄉周邊還有五六個商品住宅項目在售，今年以來，商品住宅的成交均價在4萬-5萬元/平方米，限競房項目在單價上具備一定優勢。
總價方面，限競房的主力產品90平方米總價為351萬元，而良鄉商品住宅項目今年的套均成交價為581萬元，限競房的單套總價比商品住宅低了230萬元，對剛需、剛改客群形成極大吸引。
令人擔憂的是，房山的市場需求能否支撐兩項目的龐大貨量。據市住建委官網顯示，兩項目的取證面積分別為9.4萬平方米和10.3萬平方米，按套數計約為2000套。而據思源地產數據顯示，今年前5個月，房山區新房住宅共成交392套，二手房成交3501套，新房、二手房相加，今年1-5月，房山住宅的總需求量為3893套。
僅這兩個項目就將有2000套新房入市，這還不算區域內本身存在的非限價項目，很可能對區域樓市將產生巨大沖擊，造成房源去化速度的減慢，甚至對剛剛出現復蘇契機的二手市場造成重壓。思源地產首席分析師郭毅分析表示。
關于限競房的監管已經加碼
大部分限競房不僅面臨著去化難題，即便是業內普遍認為不愁賣的限競房項目，也可能因為常見的虛假搖號、饑餓營銷的銷售手段成為監管部門重點檢查的對象。由于西安、杭州、南京等地都出現了限價新房項目饑渴營銷、排隊搶飯、虛假搖號等亂象，北京的限競房項目一開盤入市，就執行了最為嚴厲的監管。
據《北京日報》報道，市住建委專門對上周末開盤的兩個限競房項目進行了突查。一個是大興區的瀛海府，另一個是房山區的金樾和著。最終，由于公示信息不全等原因，這兩個項目已被立案查處。
北青報記者了解，瀛海府作為北京第一個開盤的限競房，選擇了在6月9日上午9點開盤，搖號選房。雖然只有194套房，現場卻引來幾百人。搖號大約只有2個小時，速戰速決。在此之前，該項目排卡、驗資約700人。
項目之所以受到這么多人關注，是因為這是北京最早開盤的限房價項目，從一開始就已經敲定了價格上限，均價為52449元/平方米，最高不得超過55071元/平方米。該項目最終未被轉化為共有產權房，是按商品房銷售，戶型為88平方米三居。粗略計算，總房款大約462萬元左右，而周邊緊鄰的兩商品住宅項目售價已經突破6萬元/平方米，優勢較為明顯。
但在市住建委的檢查中，該項目具體賣了多少套?實際排隊人數有多少?是否如開發商聲稱的那樣全部售罄?搖號是否有公證處人員參與?諸多問題都存在疑問，并最終被整改和立案。同樣處于大興區的另一個限競房項目負責人對北青報記者表示，突如其來的檢查此前很少出現，許多原有的營銷方式都面臨失效和叫停，可能會影響到取證項目的開盤進度，一些沒有取證的限競房也可能放緩腳步，觀察情況。
房企將面臨去化壓力
雖然限競房取證的速度加快了，但似乎新房市場并沒有因此轉熱。一方面是限競房自身面臨的市場競爭壓力，另一方面也是監管部門的嚴格把控，導致一些虛假搖號和饑餓營銷的手段不再管用。
思源機構初步統計，今年有55個等待入市的限競房項目，大約有446萬平方米的計容建面將陸續面向市場推出，而2017年北京商品住宅的成交面積也不過394.05萬平方米，市場的去化壓力可想而知。
郭毅表示，面對未來的激烈市場競爭，限競房項目爭相入市，率先收攏購房需求成為房企共同的選擇，如果土地市場依舊保持與去年相同的供地速度和競地規則，土地市場和商品房市場供量同步增加，一方面微觀樓市很可能因供量集中，供不應求造成滯銷，另一方面商品房的滯銷也將向土地市場傳輸，造成土地流拍流標的現象進一步增加，今年開發商已經開始精選土地，而隨著限競房開閘，房企真正面臨去化壓力時，這一趨勢將更加明顯。
不僅如此，業內人士也表示，由于首次入市的限競房就遭遇了立案調查的處罰，可以預計的是，關于限競房，尤其是高品質低價格的限競房搖號將更加透明。以往很多人參與搖號、搶房，可能最后演變成了饑餓營銷，造成購房人的心理恐慌，這些都會成為監管的新重點。本版文/本報記者 李桁
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