本報記者張曉玲實習生盧靖陽深圳報道2018年首兩月，地產股以大起大落開篇。1月起，A股多只房企股票先是大幅拉升，再迅速下跌。包括萬科A、
本報記者張曉玲實習生盧靖陽深圳報道
2018年首兩月，地產股以大起大落開篇。
1月起，A股多只房企股票先是大幅拉升，再迅速下跌。包括萬科A、保利地產、金地集團在內的多只龍頭地產股，均是類似走勢;特征最顯著的新城控股，從年初的29.02元/股一路飆漲至1月26日的44.92元/股，隨后又在幾個交易日內急劇下挫，2月9日一度觸及30.11元/股。
多位券商地產分析師指出，地產板塊的劇烈調整，與2018年初以來漲幅過快及房地產降杠桿有關，美股下調則進一步放大了市場對流動性風險的擔憂。
春節前后，地產股整體走勢平穩。Wind數據顯示，春節前一周(2月10日-16日)，房地產行業累計超額收益+4.0%，在29個大類行業中漲幅排名第七，相對滬深300為+0.7%。
展望后市，地產股仍然存在結構性機會。A股方面，隨著房企2017年報即將出爐，部分業績增長顯著、受益集中度提升或存在邊際改善的房企被看好;而在H股市場，估值具有吸引力的優質標的將會成為股價上漲、演繹行情的動力。
不過，也有業內人士指出，由于房地產調控大概率不會放松且資金面仍然較緊，上半年及今年地產股行情大概率將是結構性的，地產股估值的進一步提升還需要等待行業空間打開。與此同時，部分中小房企將面臨風險。
房地產基本面的信號
地產股的走勢與基本面密切相關，開年后即將進入“年報季”，房企陸續披露的2017年業績預告備受市場關注。
據申萬宏源統計，在披露業績預告的82家房企中，業績預增或略增的有49家，扭虧13家，合計占76%。其中，市場主要房企的銷售均處在量價齊升階段，2017-2018年房企的高質量可結算貨值充沛。而18家發布預虧公告的均為轉型或地方中小型房企。
具體來看，申萬宏源預計，增速50%以上的公司包括新城控股、陽光城;而萬科A(增長25%)、金地集團(增長20%)、世茂股份(增長5%)、保利地產(增長26%))、招商蛇口(增長27%)、金科股份(10%)同樣保持可觀增長。
對剛剛經歷了大起大落的房地產板塊而言，這無疑是積極信號。不過，中原地產首席分析師張大偉表示，2018年開年房企銷售額全線飄紅的背后，也有2017年完成銷售任務的房企將業績結轉預留到了2018年初的因素。
那么，從市場基本面看，房企銷售額和業績增長是否還能持續?
“2018年對房地產企業的考驗將是資金流轉問題。”2月22日，中泰證券首席經濟學家李迅雷指出，當前房企融資成本正大幅上升。融360數據顯示，1月首套房平均貸款利率5.43%，較去年12月上升0.93個百分點。
在此背景下，為了確保年度業績增長和未來穩定發展，房企紛紛通過拓展海外渠道進行融資。同策研究院數據顯示，2018年1月，受監測的40家上市房企海外融資347.87億，相比去年12月份的230.61億大幅增加;1月房企外幣融資總量已超過人民幣融資金額，外幣融資絕對值及占比為去年9月以來最高的月份。
具體來看，1月，碧桂園成功發行合計8.5億美元優先票據，龍湖地產合共發行8億美元優先票據;此外，世茂房地產、保利地產和旭輝控股也發行了美元優先票據，碧桂園和恒大則通過配股及可轉債進行港元融資。
這對中小房企構成考驗。CRIC研究中心指出，隨著房企資金面趨緊，對于部分處于高速擴張期的中小房企而言，若無法在短期內實現規模擴張、加速資金回籠，很有可能面臨融資成本趨高、資金鏈斷裂的風險。
CRIC進一步預計，2018年，TOP4房企總規模或近3萬億，各梯隊房企行業集中度將進一步提升，TOP10房企集中度有望達35%。同時，房企分化格局將得以延續，未來百強房企之間發生收并購的概率將不斷增大。
“在銷售、政策、杠桿都高壓的環境下，龍頭房企在品牌效應、周轉速度、融資能力方面的優勢使其發展空間相對更為穩定。”中信建投證券認為。
“若2018年上半年銀行信貸依舊偏緊，不排除個別小房企面臨資金鏈風險。”平安證券進一步指出，隨著2018年下半年行業將步入公司債到期高峰，個別房企或將面臨危機，收購兼并市場會存在大量機會，行業并購整合浪潮將延續。
超額收益機會
實體市場的業績情況投射到資本市場，在分化中搶占到先機的房企被券商看好。多家機構指出，受業績基本面影響，春季和上半年地產股的結構性機會在于龍頭房企以及業績超預期增長的房企。
盡管市場面臨分化，但招商證券同時指出，“今年是結構性行情很強的一年。”2018年上半年都是房地產板塊最佳配置時點(超額收益區間起點)，預計板塊機會將延續到2019年。
國泰君安更是樂觀判斷，2018年地產龍頭公司股價將有40%-50%空間，其中15%-20%來自于估值提升，20%-30%來自于業績增長。
不過，西南證券地產首席分析師胡如華指出，盡管政策不確定性大大降低，房企走量和存貨變現的可能性大大增強，但地產股估值的進一步提升還需要等待行業空間打開、ROE預期突破、REITs落地等機會，“這個目前還看不到”。
那么，在眾多上市房企中，誰將在2018年春季斬獲超額收益機會?
克而瑞新近公布的1月銷售數據顯示，多家大中型房企保持了顯著增長。其中，碧桂園、萬科、中國恒大均達600億元以上，同比增速分別達42%、41%、73%。據國泰君安監測，15家龍頭房企1月銷售總額3709.27億元，同比增長54.58%，環比增長1.43%。
平安證券建議，A股市場應當把握融資渠道暢通、資金及管控優勢明顯，受益集中度提升的低估值龍頭，以及模式獨特或銷售靚麗的高成長個股;此外，存在邊際改善或拐點的二線龍頭以及兼具業績支撐的租賃主體概念股等同樣值得關注。
而在港股市場，內房股在年初同樣表現強勁，年初以來板塊一度累計上漲逾20%，但隨后回吐升幅。“大市經歷了2月初的調整后，有望再次帶動市場造好，所以對基本面較好的內房個股保持樂觀態度，漲幅可期。”永豐金融集團研究部主管涂國彬表示。
中金公司認為，考慮到年初房地產銷售表現和年報季因素，看好增速被低估及估值具有吸引力的優質標的，大盤股如中國海外發展和龍湖地產，中小盤如世茂房地產、中國金茂等。
